공동저당 뒤 신축한 건물, 법정지상권이 인정되는 조건은?
공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 것만으로 법정지상권이 생기지는 않습니다. 인정 여부를 가르는 특별한 사정과 기본 요건을 살펴봅니다.
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로 새 건물의 법정지상권이 인정되지는 않습니다.
특별한 사정의 판단은 신축 건물과 토지의 소유자가 동일한지부터 살펴봅니다.
여기에 토지 저당권자가 해당 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정받았는지 등이 갖춰진 경우, 원칙과 달리 볼 여지가 있습니다.
판단할 때 구분할 기준
먼저 저당권 설정 당시 존재하던 건물과 그 뒤 새로 지은 건물을 구분해야 합니다. 일반적인 법정지상권 요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 그때 토지와 건물이 동일인의 소유이며, 저당권 설정 후 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 점이 포함됩니다.
그러나 공동저당권 설정 당시의 건물을 철거하고 신축했다면, 설정 당시 건물이 있었다는 사실만으로 신축 건물까지 그 요건을 갖춘 것으로 볼 수는 없습니다. 신축 건물에 관해서는 특별한 사정이 있는지가 별도로 문제 됩니다.
예를 들어 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었다면 원문이 든 특별한 사정에 해당할 수 있습니다. 반대로 이런 사정이 확인되지 않는다면, 경매 뒤 소유자가 달라졌다는 결과만으로 신축 건물의 법정지상권을 인정하기 어렵습니다.
자주 묻는 질문
공동저당 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였으면 충분한가요?
그 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 인정되는 것은 아닙니다. 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우에는 신축 건물과 토지의 소유 관계, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지 등 특별한 사정을 함께 살펴야 합니다.
경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
그 결과만으로는 성립하지 않습니다. 저당권 설정 당시 건물의 존재와 토지·건물의 동일인 소유 등 일반 요건을 확인하되, 공동저당 후 신축한 사안에서는 특별한 사정이 있는지도 구분해 판단해야 합니다.