공동저당 뒤 새로 지은 건물, 법정지상권은 당연히 생기지 않는다
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 다만 자료가 든 특별한 사정은 별도로 살펴야 합니다.
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 그 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 원칙적으로 생기지 않습니다.
예외를 검토할 때는 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 동일한지, 또 토지 저당권자에게 해당 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지 살펴봅니다.
이러한 사정 등이 있는 경우에는 원칙과 달리 판단할 여지가 있습니다.
무엇을 기준으로 구분하나요?
일반적인 법정지상권의 요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람의 소유이며, 저당권 설정 뒤 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우가 포함됩니다.
그러나 공동저당권 설정 당시의 건물이 철거되고 다른 건물이 들어선 상황에서는, 경매로 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 권리가 이어진다고 볼 수 없습니다.
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따라서 확인 기준은 두 갈래입니다.
첫째, 공동저당권이 설정된 대상이 기존 건물인지, 이후 새로 지은 건물인지 구분합니다.
둘째, 신축 건물에 관한 특별한 사정이 있었는지 살펴봅니다.
자료가 제시하는 예는 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 해당 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우 등입니다.
이 기준은 경매 뒤 토지와 건물의 소유자가 달라졌다는 결과만으로 판단하지 말고, 공동저당권 설정 당시와 신축 이후의 권리관계를 나누어 살펴야 한다는 뜻입니다. 해당 조건이 확인되지 않는다면 신축 건물에 법정지상권이 당연히 성립한다고 전제할 수 없습니다.
자주 묻는 질문
저당권 설정 당시 건물과 나중에 지은 건물은 어떻게 구별하나요?
공동저당권을 설정한 시점에 있던 건물과 그 건물이 철거된 뒤 들어선 건물은 나누어 살펴야 합니다. 신축 건물에 관한 법정지상권은 기존 건물이 있었다는 사정만으로 인정되지 않습니다.
법정지상권이 성립하는 시점은 언제인가요?
자료는 법정지상권이 성립하는 경우 그 시점을 매수인이 매각대금을 지급한 때라고 설명합니다. 법정지상권의 성립에는 등기가 필요하지 않지만, 권리를 다른 사람에게 처분하려면 먼저 본인 명의로 지상권설정등기를 해야 합니다.